相続不動産を売却するときの遺産分割協議と登記

遺産相続により取得する不動産を売却する場合、遺産分割協議(遺言書があれば不要)と相続登記が必要です。今回は、不動産を売却する前提での遺産分割協議と相続登記について解説します。

相続不動産を売却するときの遺産分割協議はどう行う？

はじめに、遺産相続により取得した不動産を売却する場合の、遺産分割協議書の記載項目と、遺産分割の方法をお伝えします。

遺産分割協議書に記載する項目

遺産分割協議書には、主に下記の内容を記載します。

• 年月日
• 被相続人に関する事項(名前や住所、本籍、死亡日)
• 遺産相続の対象となる財産の概要
• 各相続人が遺産相続する内容(誰が何を相続するかを載)
• 相続人全員の署名と押印
• 換価分割や代償分割を実施する旨

遺産相続した不動産を売却する場合、特に重要となるのが最後の項目です。不動産売却で得られた利益を相続人の間で分け合う場合は、基本的に「換価分割」または「代償分割」を行います。

ただし換価分割や代償分割を行うと、他の相続人に現金を譲渡したとみなされて、贈与税が課されるリスクがあります。そのリスクを軽減するために、遺産分割協議書には換価分割や代償分割を実施する旨を記載する必要があります。

遺産分割には「現物分割」、「換価分割」、「代償分割」の3つの方法がある

現物分割とは、一つ一つの財産について相続する人を決める方法です。2つ目の換価分割とは、遺産相続で取得した財産を一度売却し、現金化してから相続人の間で現金を分け合う方法です。3つ目の代償分割は、特定の相続人が不動産などの財産を相続し、他の相続人に対して相続分に見合う現金を支払う方法です。

特定の相続人が1人で不動産を売却し、利益を自分のものとする場合は、現物分割で問題ありません。一方で遺産相続により取得した不動産を売却し、利益を複数の相続人で分け合う場合には、「換価分割」もしくは「代償分割」を行います。

売却前に行う相続登記のポイント

被相続人名義の状態では、不動産は売却できません。そのため、遺産相続で取得した不動産に関しては、相続登記により名義を相続人本人に変更する必要があります。

共有名義よりは代表者が単独で登記した方が手続きはカンタン

不動産売却の利益を共有する場合、「代表者が単独で相続してから、その利益を分ける方法」と「相続人全員が共有名義で相続・売却し、利益を分け合う方法」の2パターンから選べます。

共有名義で登記すると、相続人全員で不動産売買の立ち合いに携わるなど、手続きが面倒となります。一方で代表者が相続登記する方法ならば、その相続人のみが手続きを行うことで済みます。

スムーズに売却までの手続きを済ませるためにも、相続登記は代表者単独で行うのがオススメです。

相続登記に必要な書類

相続登記を行うさいには、対象となる不動産を管轄している法務局に、書類を複数提出しなくてはいけません。遺産分割協議を経た上で相続登記する場合、主に下記書類を提出します。

• 遺産分割協議書
• 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍
• 亡くなった方の住民票除票
• すべての相続人の戸籍謄本
• 相続する人の住民票
• 固定資産の評価証明書
• すべての相続人の印鑑証明書

まとめ

遺産分割で取得した不動産の売却は、通常の不動産売却とは異なり、遺産分割協議や相続登記が必要です。これらの手続きでは、必要となる書類が多い上に専門知識を要するため、分からない場合は専門家である司法書士にご相談ください。