換価分割、代償分割のときの相続による名義変更登記

換価分割時の相続による名義変更登記

換価分割時の相続による名義変更登記

換価分割とは

土地や建物の相続は預金のように簡単に相続人に分割することができないので、相続の際に揉め事になってしまう可能性があります。

そのため、不動産を売却して現金化した上でその現金を分割して相続することがあり、これを換価分割と言います。

売却する前に名義変更しなければならない

換価分割によってすぐに売却する予定の不動産でも、名義を被相続人から相続人へ変えなければなりません。

すぐに売却するのですから「被相続人から買主へ写せばいいのでは？」と考える人も多いかもしれません。

しかし、これでは相続人を省略してしまうことになるので必ず相続人へ名義変更しなければなりません。

換価分割による名義変更の3つのパターン

換価分割のために名義変更する方法には以下の3つの方法があります。

• 法定相続分で名義変更
• 相続割合に合わせて名義変更
• 相続人のうちの１人へ名義変更

法定相続分で名義変更

法定相続人が兄と弟２人で、換価分割による代金を法定相続分通り２分の1ずつ相続するのであれば、不動産も兄と弟で２分の1ずつ名義変更を行います。

相続割合に合わせて名義変更

兄と弟が換価分割による代金を兄が３分２、弟が３分の１などという配分で相続する場合には、不動産の名義も兄が３分２、弟が３分の１というように名義変更します。

仮に２分の1ずつ名義変更してしまうと、換価分割した際に兄が弟から贈与を受けたと捉えられてしまう可能性があります。

このようなことがないように、相続分に合わせて換価分割の名義変更を行うのが原則です。

相続人のうちの１人へ名義変更

便宜的に相続人のうちの１人へ名義変更する場合もあります。

相続人が多数存在する場合には、名義変更を行う手続きも売却の際の手続きも煩雑になります。

そのため、便宜的に相続人のうちの１人だけに名義変更を行なっておき、売却後に相続の割合に合わせて現金を分割する方法が採られることもあります。 相続人が多数いる場合に使用される方法ですが、名義変更後すぐに売却できる場合に限って使用した方がよいでしょう。

代償分割時の相続による名義変更登記

代償分割によって名義変更する際にも贈与と判断されないための注意点があります。

代償分割とは

代償分割とは相続人のうち１人もしくは数人が遺産を相続し、他の相続人へ代償金を与える相続の方法です。

例えば法定相続人である兄弟３人の父親が死亡し、3,000万円の不動産を残した場合、長男が不動産3,000万円を全額相続し、その代わりに長男が次男と三男に対して1,000万円ずつ代償金として現金を渡すというような方法です。

こうすれば実質的には兄弟３人で1,000万円ずつ相続したことになるので、不動産など分割が難しい財産を相続する際に揉め事を防ぐことができます。

換価分割は不動産を売却して相続する方法ですが、代償分割は分割できない分を他の財産で代償金として支払う方法です。

代償分割の相続登記

代償分割の際には遺産分割協議書が必要になります。

基本的には、相続人の１人が被相続人の財産を相続するという内容で問題ありません。

しかし、一点だけ注意が必要です。

それは「代償相続としていくら支払う」ということを明確に記載しておかなければならないということです。

例えば相続人Aから相続人Bに対して代償金として1,000万円支払ったとしても、その内容が遺産分割協議書に記載されていなかったらAからBへの贈与と判断されて贈与税が課せられてしまうことがあります。

代償相続であれば相続税の税率が課税され、基礎控除も大きいので課税されないケースも多々あります。

しかし贈与税は基礎控除が110万円だけで税率も高くなるのでくれぐれも贈与にならないように遺産分割協議書には代償相続する旨を記載しておくようにしてください。

まとめ

換価分割も代償相続も、土地や家などの分割することが難しい不動産を相続する際にとられる方法です。

• 売却して相続人同士で分ける→換価分割
• 不動産を相続して他の相続人へ代わりに代償金を渡す→代償相続

というように使い分けましょう。

どちらの方法も手続きを間違えてしまうと贈与と判断されるおそれがあるので、司法書士などの専門家に依頼した方が間違いがないでしょう。