借地権の相続税評価方法

誰かから借りている土地を相続する際には、借地権についても相続税評価を行います。今回は、そんな借地権の相続税評価方法を解説します。

「普通借地権」と「定期借地権」の二種類に大別される

借地権は、大きく普通借地権と定期借地権の二種類に大別されます。

普通借地権とは、更新し続ければ半永続的に土地を借りることができる権利です。一方で定期借地権とは、更新ができず契約期間の終了とともに失われる借地権です。

普通借地権と定期借地権では、相続税評価の方法は大きく異なります。したがって、計算するのがどちらの借地権かを明確にしてから、相続税評価を行う必要があります。

普通借地権の相続税評価方法

普通借地権の相続税評価額は、通常通り土地の相続税評価額を計算し、そこに借地権割合を掛ける方法で計算します。計算式で表すと下記になります。

• 相続税評価額 = 土地の評価額 × 借地権割合

土地の評価額に関しては、路線価方式(土地面積×路線価)や倍率方式(固定資産税評価額)で計算します。一方の借地権割合に関しては、土地の評価額を計算する際に参照する「路線価図」に記載されています。

借地権割合を算出する方法

借地権割合を算出するには、国税庁の「路線価図」を参照します。路線価図には、土地に面した道路に「80C」などのように、数字とアルファベットの組み合わせが書かれています。このうちアルファベットの部分が借地権割合を表します。

アルファベットとそれに対応する借地権の割合は下記の通りです。

• A：90%
• B：80%
• C：70%
• D：60%
• E：50%
• F：40%
• G：30%

参考：路線価図 国税庁

普通借地権の相続税評価の計算例

下記のケースを使って、実際に相続税評価額を計算してみましょう。

• 路線価：20万円
• 面積：200平方メートル
• 借地権割合：70%

まず初めに、路線価と面積を掛けることで、土地の評価額を計算します。

• 土地の評価額 = 20万円 × 200平方メートル = 4,000万円

次に、土地の評価額に借地権割合を掛けることで、借地権の相続税評価額を計算します。

• 相続税評価額 = 4,000万円 × 70% = 2,800万円

定期借地権の相続税評価は複雑

普通借地権とは違い、定期借地権の相続税評価の方法はとても複雑です。課税上の弊害がない限り、下記の計算式を用いて相続税評価を行います。

• 相続税評価額 = 土地の評価額 × (A ÷ B) × (C ÷ D)

A：借地権者が得られる経済的利益の総額

B：その宅地の通常取引価額

C：課税時期における定期借地権の残存期間年数に応じた、基準年利率に基づく複利年金現価率

D：定期借地権の設定期間年数に応じた、基準年利率に基づく複利年金現価率

見てもらうと分かる通り、誰でも簡単に計算できる普通借地権とは異なり、定期借地権の相続税評価はとても難しいです。相続税評価を行う際には、異なった金額を算出しないように税理士に依頼するのがベストです。

参考：借地権の評価 国税庁

まとめ

借地権の種類によって、相続税評価の計算方法は大きく異なります。どの方法で計算するかを明確にした上で、難しそうなら専門家の力を借りるのもオススメです。